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為什么這么強勢吸金?葡萄牙房地產市場淺析

最近幾年的房地產市場已經成為葡萄牙經濟的真正金礦,創造了數千個就業機會,增加了外國私人投資,從而增加了政府的稅收收入。自2014年歐債危機之后,建筑業也在蓬勃發展。得益于當地的貿易,主要是旅游業,以前被忽略的地區現在也正在恢復活力。

根據仲量聯行和戴德梁行的數據,2019年外資投資于葡萄牙房地產的規模超過了340億歐元。

圖表1 :2018-2019年歐洲房價漲幅

根據歐盟統計數據,2018年至2019年,葡萄牙平均房價漲幅達到10.1%,位于歐洲第四。(圖表1)

盡管葡萄牙的房地產價格保持上漲,但與前一年的數字相比,已經有可能出現下降的初步跡象(圖表2),市場對此表示歡迎,因為這表明房地產價格水平更加平衡和穩定。

圖表2:葡萄牙房價變動比率

疫情對葡萄牙地產市場的影響

自從1月份歐洲報告了大量冠狀病毒病例以來,封鎖措施和財政不確定性已經完全改變了公共支出習慣和行為。由于病毒的持續傳播,全球住房危機的可能性一直是許多國家討論的話題。然而,在葡萄牙,盡管全球大流行病十分嚴重,但自2020年2月以來,房地產的要價仍在上漲。

根據葡萄牙最大的房地產經紀商報告稱,葡萄牙各地的房價上漲了12%,這表明,盡管爆發了冠狀病毒危機,葡萄牙的房地產市場仍保持彈性。在售房產平均要價從2019年3月的316,629歐元上升到2020年同期的354,757歐元。

不出所料的是,里斯本和阿爾加夫區、法羅等受歡迎的地區都是平均售價最高的地區,分別為573,021歐元和454,030歐元。

在租賃市場方面,Imovirtual報告稱,自2020年2月以來,每月房價略有上漲。全國的平均租金為655歐元,而三月份為660歐元。里斯本和布拉加等地的租金價格上漲,分別增長2.4%(1,595歐元)和3.4%(763歐元)。

里斯本和波爾圖是葡萄牙最大的兩個城市,平均租金最高,分別為每月1,595歐元和1,156歐元。

那么,什么原因使葡萄牙的房地產市場在此時全球性的公共衛生危機中打敗了所有悲觀預期,保持了如此強勁的韌性呢?

葡萄牙吸引大量海外投資者和移民

英國“金融時報”表示,葡萄牙之所以吸引移民,是因為它是一個和平的國家,外國人可以免稅。

它還聲稱,這有助于國家與低出生率作斗爭。據英國“金融時報”報道,葡萄牙對外國人的開放心態、無民粹主義的分裂社會以及提供稅收減免的居留計劃,使葡萄牙成為移民的避風港。葡萄牙的犯罪率在歐盟國家中最低是說服外國人移居葡萄牙的主要原因之一。

*葡萄牙非常住居民(NHR)身份為那些為納稅目的而在該國定居的人提供稅收優惠,使他們能夠連續10年享受稅收優惠。

報紙建議說,這是一種共生關系。分析師表示,對投資者來說,“在政治日益不和諧的時代,人們認為葡萄牙的社會安寧與其商業環境、熟練的勞動力和有吸引力的生活質量,都是一種競爭優勢。

圖表3:葡萄牙注冊外國居民增長率

圖表4:葡萄牙黃金簽證簽發數量

對葡萄牙來說,移民是為了解決出生率低、人口老齡化和葡萄牙公民人數減少的問題。總理安東尼奧·科斯塔說,移民對打擊人口危機至關重要,并希望促使歐洲動員起來反對民粹主義和仇外心理。

根據去年6月份RIFA(葡萄牙移民局)數據顯示,有超過43萬的外籍人士生活在葡萄牙(占葡萄牙人口總數4%)。來自于巴西、英國、法國、美國和中國的投資者占2018年葡萄牙房地產投資總額的一半。平均而言,每位投資者大約花費了42.55萬歐元。

語言并不是巴西人蜂擁到葡萄牙的唯一原因。他們國家的政治、社會和經濟不穩定是導致他們購買葡萄牙房產的主要因素。由于大多數巴西人都是帶著家人和孩子來的,所以公寓里的兩三個臥室的公寓是他們的首選。接近學校、社會服務和工作也是重中之重。在里斯本找兩三個臥室的公寓。

近幾年來,40,000多名法國人來到葡萄牙享受稅收減免,尤其是歷史、建筑和建筑魅力、陽光、海洋和令人驚嘆的食物。在南部地區,特別是阿爾加維地區,法國人更感興趣的是靠近海洋的地區,那里有成熟的法語社區。

移居葡萄牙的英國人可以分為兩類:退休者和投資者。第一種人群主要是50歲以上的夫婦,將葡萄牙作為第二家園永久居住或者每年生活若干月。這些居民主要在尋找40萬至100萬歐元不等的房產。首選的位置是阿爾加維,但在里斯本中部和波爾圖仍然有相當大的需求。住在海灘或鄉村,附近有高爾夫球場和餐館的地方是他們的首選

在過去的幾年里,出現了第二種情況:年輕的專業人士希望在葡萄牙投資或經營房地產,這是因為有吸引力的稅收優惠以及良好的投資回報。這些投資者的年齡在25-44歲之間。

除了即時利潤、租金收入或住房增值等因素外,在2019年,一些經濟原因也促使全球投資者購買海外房地產:

  • 英國脫歐;
  • 特朗普政府執政;
  • 中美貿易戰導致中國買家尋求其他投資目的地;
  • 人們對西班牙和葡萄牙這樣的國家越來越感興趣,這些國家提供了較低的房價和良好的生活質量。

與英國脫歐有關的地緣政治擔憂減緩了歐元區的增長(從2018年的50%降至2019年的37%),貿易緊張局勢加劇,短期投資計劃減少(從2018年的35%降至2019年的27%)。盡管如此,在建立業務和投資海外房地產方面,歐洲仍然是世界上最有吸引力的地區。

在葡萄牙,里斯本市仍然是2020年房地產投資的十大目標。然而,隨著周邊城市爭相獲得應有的關注,投資者對這個國家其他地區吸引力的看法正在逐漸轉變。老牌投資者們已經做出了一些改變,對他們來說,這些地區看起來更有希望。

葡萄牙還在培育一種創新文化,為該國的數字轉型打開大門。與其他歐洲城市相比,里斯本的開發項目比其他主要城市更物有所值,而且寫字樓和房價也更便宜,因此在該國建立的企業越來越多。因此,投資者意識到,在旅館、住宅和零售等部門仍有幾種類型的房地產投資。

葡萄牙的房地產價格在疫情影響下仍然堅挺的另一個原因是,葡萄牙房地產市場仍是過去十年中最好的幾年,因為盡管房地產價格持續上漲,但該行業仍受到本國房地產(尤其是外國投資)的推動,因為葡萄牙的房地產價格與倫敦和巴黎等城市的房價相比,與歐洲其他主要國家相比,仍然非常低,具有較大的上漲空間。(圖表5)

圖表5:歐洲主要國家房價

圖表6:歐洲主要國家租售比

葡萄牙房產的租售比可以達到18(中國是48),因此,在如今全球為應對疫情而采取有史以來規模最大的貨幣刺激政策的背景下,葡萄牙房地產投資是對沖通脹風險不錯的選擇。

 

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